Este el primer artículo de una serie que pretende aclarar qué factores hay que tener en cuenta cuando se quiere realizar una vivienda. En realidad la mayor parte de lo redactado servirá también para realizar una promoción de un edificio de viviendas o incluso cualquier tipo de construcción.
CAPÍTULO 1: EL SUELO
Como el título indica lo primero que necesito es un lugar donde ubicar la casa. Pueden haber dos posibilidades de salida. Ya tengo el suelo y me quiero hacer una casa o tengo que comprar uno. En el primer caso si tenemos suerte será un buen suelo. Para el segundo caso plantearemos los condicionantes a tener en cuenta antes de comprar el suelo para no llevarnos sorpresas después.
Hay multitud de factores que van a condicionar desde la posibilidad o imposibilidad de ubicar una casa en un suelo hasta el tipo de casa que se puede hacer o el precio de la misma. estos factores son: topografía, normativa municipal, clasificación del suelo, naturaleza del suelo o usos anteriores de ese suelo.
- CLASIFICACIÓN DEL SUELO:
Esto parece obvio pero hay que asegurarse de que en la parcela que queremos comprar se puede realizar una vivienda y de qué tamaño. Confirmar que esté libre de cargas, no esté afectada por la Ley de Costas y cómo está recogida en el planeamiento municipal.
- NORMATIVA MUNICIPAL:
Hay Ayuntamientos que ordenan la apariencia de lo que hay que construir: materiales, formas, colores… Puede ser que queramos realizar un tipo de casa concreto y no sea posible en ese pueblo. Conviene realizar una consulta en el ayuntamiento o si hay algún técnico contratado (para el futuro proyecto) que la realice él.
- USOS ANTIGUOS:
OJO!! Mucho cuidado con esto. Ni el notario ni el registrador van a advertiros. Comprobar vosotros que el terreno no está en la lista de suelos potencialmente contaminados. En el caso de que haya habido una fábrica determinada o haya sido un vertedero puede ser que esté en esa lista. Si es así, lo mejor es olvidarse de ese terreno. Antes de nada habría que realizar una descontaminación del mismo y eso va a costar mucho dinero. Si solicitáis información en el Ayuntamiento al respecto mejor por escrito. También se puede incluir una claúsula en la compra del terreno para conseguir que el vendedor se haga responsable. No es lo habitual pero estos terrenos existen.
- OROGRAFÍA:
No es lo mismo un terreno plano que una fuerte pendiente. Hay que tener en cuenta que un terreno en pendiente va a incrementar la factura de cimentación por la necesidad de realizar muros y movimientos de tierras: desmontes y/o rellenos.
- NATURALEZA GEOLOGICA DEL TERRENO:
Conviene informarse. Normalmente hay parcelas próximas que nos pueden servir de referencia, tal vez en el Ayuntamiento… Si el terreno es «bueno» nuestra cimentación será sencilla, rápida y económica. Si el terreno es «malo» puede llegar a ser tan cara la cimentación como el resto de la casa. Tipos de terreno»malo»: marismas, terrenos de relleno, suelo con posibilidad de simas. Si no es posible tener una referencia lo mejor es realizar un estudio geotécnico por una empresa especializada.
Si seguimos estos consejos conseguiremos el terreno perfecto para nuestra casa.
Saludos, tmsarquitectos.